時下正值炎夏六月，博鰲進入傳統(tǒng)的銷售淡季。以往作為瓊海樓市的主要引擎，博鰲地產(chǎn)拉動瓊海樓市躍居海南地產(chǎn)前列，然而進入5、6月后，受博鰲地產(chǎn)遇冷的影響瓊海樓市成交明顯下降。然而，現(xiàn)在博鰲地產(chǎn)的現(xiàn)狀究竟怎樣，6月28日，記者走訪博鰲數(shù)家重點項目，直擊最真實的博鰲地產(chǎn)，以下是對瓊海海疆投資集團副總裁許維鋒的現(xiàn)場采訪。
時下正值炎夏六月，博鰲進入傳統(tǒng)的銷售淡季。以往作為瓊海樓市的主要引擎，博鰲地產(chǎn)拉動瓊海樓市躍居海南地產(chǎn)前列，然而進入5、6月后，受博鰲地產(chǎn)遇冷的影響瓊海樓市成交明顯下降。然而，現(xiàn)在博鰲地產(chǎn)的現(xiàn)狀究竟怎樣，6月28日，記者走訪博鰲數(shù)家重點項目，直擊最真實的博鰲地產(chǎn)，以下是對瓊海海疆投資集團副總裁許維鋒的現(xiàn)場采訪。
時間：2012年6月28日
地點：海疆投資集團瓊海公司
嘉賓：海疆投資集團副總裁 許維鋒
海疆投資集團副總裁 許維鋒
記者：許總您好，很高興能采訪您，可以給我們介紹一下香檳郡近期的一些動向嗎？
許維鋒：香檳郡已經(jīng)開過盤過了，但是前期工作做得不是太好，我們現(xiàn)在在重走開盤的路。以前基礎性的工作做得不好，現(xiàn)在還得把基礎重新夯實一遍，不是重新搭臺重新唱戲，是在做很多補救的措施。
記者：香檳郡房價是多少呢？
許維鋒：香檳郡原來全部是精裝的，現(xiàn)在分了兩塊，做成菜單式的，根據(jù)客戶的需求。一個是有四千的精裝的，第二個是可能給他一個2500到3000的狀態(tài)（優(yōu)惠），把價格界定在一萬以內(nèi)，做了一些特別優(yōu)惠的處理。
記者：市場調控的主旋律目前不會變，那么您覺得海南的未來房價會怎樣呢？
許維鋒：其實調控的主旋律是不會改變的，降息也罷，儲備金調高調低，其實對房市的影響已經(jīng)不是特別大，關鍵是信心的問題。
海南的市場非常特殊，冷的也慢，熱的也慢，對政策的調控怕了。第二，它的剛性需求存在，但是這個剛性需求是一個打引號的剛性需求，有錢的人很多，這個資源非常稀缺，但是這個剛性不是迫在眉睫的那種剛性，可買可不買，需求量是非常大。再加上海南今年的存盤量在5500萬左右的量，去年區(qū)劃大概是600萬左右，大概是10：1的狀態(tài)。當然會馬上改變這個狀態(tài)，同時海南的市場細分越來越強化。
記者：目前也有一些樓盤不太好賣，可能5、6兩個月有的樓房賣得很好，有的就賣一兩套房子，也有這種情況，這是為什么呢？
許維鋒：大的問題在哪里呢？就是現(xiàn)在說的狀態(tài)比較可怕，原來的預期值太高，投資回報控制得不好?，F(xiàn)在海南的開發(fā)雖然基本上各大地產(chǎn)商都參與進來了，但是投資的或者是地產(chǎn)公司管理的參差不齊，拉得非常大，而且海南的項目的周期拉得比較長，所有的公司只要進入海南的，很少有按原公司一起來做的，你們應該是接觸的比較多。
記者：這跟市場的特殊性有關系。
許維鋒：市場的特殊性是一個方面，海南當?shù)氐默F(xiàn)狀也是一個方面，還有一個與我們對海南的期許值越來越高有關系。09年博鰲房價可能是像我們現(xiàn)在那個區(qū)域，能賣到七千左右已經(jīng)很高興了，10年旅游島低于一萬五肯定不干，2011年上半年可能一萬三四就開始干了，其實一萬三四跟一萬五幾乎沒什么區(qū)別。到今年可能一萬一都想干，但是11年上半年一萬一干不干？
記者：賣得很好，非常快。
許維鋒：跟萬科當時在杭州干的這一票一樣，當時杭州是綠城打天下。所以這就是與我們的期許值有關。博鰲現(xiàn)在的樓盤都可以點過來，博鰲灣、高經(jīng)典香檳郡、亞洲灣、長灘雨林、白金灣，大致不到十個樓盤，你看看它的價位幾乎就是鎖死在剛才我說的這個狀態(tài)上。
記者：聽您一說確實這么回事。
許維鋒：同時產(chǎn)品的細分分得不是非常好，去年才開始細分化，產(chǎn)品同質化很嚴重。第三個更可怕的問題，就是我們的產(chǎn)品做得同質化不怕，價位拉開也可以，但是產(chǎn)品本身的檔次，海南的地產(chǎn)現(xiàn)在走到一個非常微妙的時間，做得好的確實是已經(jīng)開始超越了大量的狀態(tài)，是非常平庸的一個狀態(tài)，但是這個量太大了。
記者：目前看來一些中小房地產(chǎn)已經(jīng)撐不住了。
許維鋒：不一定是中小房地產(chǎn)，可能是一些大企業(yè)倒得更快，以前的急于擴張?，F(xiàn)在融資也不是像以前那樣快、那樣容易，第二，成本也不是那樣小，會急劇加大，而且會引起很多連鎖反應，從現(xiàn)在負債上看，好多超大型的企業(yè)已經(jīng)沒有那么多了。還有一點是管理不善的問題，或者你對產(chǎn)品定位不夠準的，還是你的業(yè)務能力不夠的一些公司，這可能是比較大的一個問題。你剛才說的博鰲的現(xiàn)狀和博鰲的房價，我認為現(xiàn)在博鰲的地價和區(qū)位決定了一切，地價現(xiàn)在已經(jīng)到高位了，不像09年之前，10年價格上來之后，基本上沒有下過。就這一點決定了它最終的價格下行的趨勢不會是很明顯的，金灣是最明顯的，那樣大的盤，金灣的投入是不小的，金灣的廣告投入可能占了博鰲整個地產(chǎn)公司投入的一半。
從機場這一路過去，還有飛機上的一些東西，都可以想象它的量應該是不小的，包括之前搞了很多活動，金灣確實為樓盤辦了一件好事情，吸引了一大批客戶看房子，但是金灣的成交遠遠低于旁邊的樓盤，所以剛才你說的下行的趨勢，其實已經(jīng)下行了，但是會穩(wěn)住，因為一萬的房子我認為在10%以內(nèi)的下行都不叫下行，超不過20%，我認為不存在。因為現(xiàn)在除了精裝的，很少有超過一萬二的普通的房子。
記者：有些樓盤打折得很厲害。
許維鋒：大概一萬二可以拿到精裝房，他們的房號稱都在三千、四千、五千，很少有低于兩千的裝修的。
記者：之前我采訪的時候，很多客戶跟我講旅游地產(chǎn)，咱們博鰲這里有海景，肯定跟旅游地產(chǎn)相關，我想請問您怎么定義旅游地產(chǎn)的概念？是只要有海、有山，就叫旅游地產(chǎn)？還是旅游地產(chǎn)的東西我們應該怎么做？
許維鋒：我們最近也在做這樣的事情，想做一個類似于大的城堡性質的小城鎮(zhèn)，像水城一樣，在博鰲和瓊海正在選地，也跟市政府去年就開始談這件事情，也做了一些初步的方案，這個項目就此打死了，因為我們項目88年就進入海南，起家就在海南，第一波開發(fā)公司。當時我們董事長確切的說，那時候資產(chǎn)總量很大，當時的南溪公司股票在海島內(nèi)部流通，差一點上市，總理要是晚講話三個月就上市了，但是撤離的時候1991年底成功的退出去了，在海南一點損失沒有受到，帶著現(xiàn)金走的。我們重新回來的時候，是在09年，踩著點過來的，但是我們這個項目下手還是有點晚，現(xiàn)在整個博鰲的狀況我認為就是你說的旅游地產(chǎn)，博鰲只是過客，不像三亞，三亞是一個終點站，它能留住人，作為旅游地產(chǎn)也罷，作為什么也罷，首先要把人留下來，我說個不中聽的話，用兩個小時就可以解決博鰲這個地方，從頭至尾沒有能夠打動人心的東西，任何旅游地產(chǎn)是要有一定的資源，你說的山、海在博鰲來說都不是最好的。好多人把三亞都歸到博鰲，我認識很多人來過海南，說博鰲真大，三亞都在它里面，因為是在三亞住，在博鰲開會，所以大家就認為三亞是博鰲轄區(qū)的。
記者：還是有一些，但是這幾年確實變化挺大的。
許維鋒：第三，現(xiàn)在海南的配套沒有序列性的，沒有梯隊，我建到哪兒做到哪兒，是無序的，三亞現(xiàn)在已經(jīng)爆發(fā)了這個問題，三亞那個海灣如果按現(xiàn)在這樣下去，我就不說環(huán)境的承載量，海南是不是能承載最后無限制的開發(fā)量，現(xiàn)在海南好，大家來的根本原因是海南還算生態(tài)化，還能看到一些原生態(tài)的東西，但是我們現(xiàn)在做的哪一個盤不是人工的，幾乎都是填海造山，包括大肆宣傳的鳳凰水城，都是人工版的東西。我們老說我們比不過一個巴厘島，確實在這點上沒有人家好。
第四，很可怕的問題就是我們的觀念問題，其實我們現(xiàn)在還在做一把生意，而不是連續(xù)的生意，也是為什么要想做一個長線的，比商業(yè)地產(chǎn)更深一個層次的東西，就是商業(yè)地產(chǎn)里面我們加入了一定的孵化的產(chǎn)業(yè)類的東西，歸并到一起。
再就是教育的問題，這兩年好多了，三亞、瓊海那邊很多的職業(yè)學院現(xiàn)在好多升到大專以上，好多都升到本科去了，大概不下于五個學校，就可以想象到，我當時聽了還覺得挺多的，這應該是對的，海南以前不是很重視。
我們現(xiàn)在選的地基本上都選不拆遷的地方，海南需要拆遷嗎？海南當?shù)厝说谝徊辉谏嚼镒?，第二不在海邊住，但是往往選地的時候，第一是山，第二是水。
記者：所以拆遷成本幾乎很少。
許維鋒：當?shù)剡@個地是政府強行劃撥的，可能一畝地只有五千塊錢、三千塊錢，即便給你補償，政府給你砍掉一塊，真正到你手里又有多少呢。因為之前我在政府待過，我90年就在政府。所以房價下行的趨勢絕對不可逆行的。
記者：昨天微博上說河南還有新政呢？
許維鋒：沒有辦法，政府要有收入，現(xiàn)在幾乎土地都在流拍，什么時候你聽過北京的土地會出現(xiàn)流拍？
記者：我開始來的時候覺得這種現(xiàn)象不可想象。我們也征求一下您的意見，之前我們談到的話題，如果七月中旬和七月底我們搜狐搞一個論壇，想把開發(fā)商的朋友請過來。
許維鋒：如果我在我一定去。
記者：我們會請一些政府的官員，專家、學者真正的談一些東西，為企業(yè)解決一些什么問題。
許維鋒：我感覺你們做事情也應該適可而止，我們面臨兩個問題，市委市政府也在換屆，不是非常穩(wěn)定，現(xiàn)在的當下形勢之下，很難拿出一個救市的東西做，第三個，他們的稅收就很棘手，很麻煩，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司已經(jīng)被盯死了，對于地產(chǎn)公司來說是雪上加霜。我說你們的想法非常好，但是我想形勢大于本質的東西，所以你們看看是不是在中間找到一些其他的契機，一方面可以擴大平臺的影響，第二個作為媒介和橋梁，好聽的話，叫紐帶去把這些東西做一下可能更好一些，有利于你們影響的擴大。
你看我們現(xiàn)在城市的狀態(tài)，海南這些地方都出現(xiàn)水淹的問題，你可以想想其他的城市能出現(xiàn)什么樣的問題。還有我們環(huán)保這塊來說，非常嚴峻確實是。
許維鋒：你可以想象，在北京以前也出現(xiàn)過這種問題，比如說你說的看房團，但是現(xiàn)在北京更瘋狂，能瓜分那是你背景好，有實力，海南基本沒有灣沒有?？裳粤耍径急豢刂屏?。海南這兩年規(guī)劃審批相對嚴一些，是不是能非常嚴格的執(zhí)行下去，值得一說，因為我就是從做規(guī)劃出來的。
記者：這里還有一個問題，關于拿地，因為現(xiàn)在政府土地放量也比較大，一些大城市一些企業(yè)拿地的動作越來越有信心，你怎么理解他們的信心重現(xiàn)，或者說我們公司這塊拿地的情況怎樣？
許維鋒：可能有幾個方面，今年的政府財政收入有一些問題，作為買家和賣家，有資金的一方談判的籌碼就會大一點。第二個，在都沒有錢的時候，有一些商品只會貶值，因為這個是不可再生的東西，但是如果之前看到重點的話，那意味著今后五到十年內(nèi)，他在地產(chǎn)方面又搶了一個先機，不用做其他的事情，這兩個都要把住。第三個事情，政府博弈完一定會承諾一些事情，即便是錢上沒有承諾，政策或者其他的方面會有，政府為了稅收或者其他東西的話，可以會二次綁架一些項目，捆綁形式的東西也可能會發(fā)生。還有一些問題，如果不缺錢，你作為一個大公司，長期開發(fā)的公司，如果沒有儲備地，就相當于沒有隔夜糧，你會心發(fā)慌，你的房子賣完怎么辦，這片地開發(fā)完怎么辦，這是根本的東西，他必須去買地。
記者：但是比如說上海，前期賣了六塊地，體量還不小，但是其中四塊地都是非房企買的？
許維鋒：現(xiàn)在中國但凡是企業(yè)都想進入房地產(chǎn)，到現(xiàn)在依舊認為這是一個暴利的行業(yè)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)其實跟中國的加工業(yè)一樣，已經(jīng)在走下坡路了，他的利潤沒有以前那么強大了，但是外面的人看的時候永遠是光鮮亮麗的，我認為肯定會有一些企業(yè)虧本，地產(chǎn)以前賺錢是沒有清算，如果清算了的話，我們算一筆帳，在北京現(xiàn)在最高的地價2.7萬多，這個房子你要賣不到十萬㎡（建面） 你都虧本，基建成本最少7萬塊錢，2.7萬拿地，最少一年以后開發(fā)，成本就三萬了，加上基建成本就四萬過了，再加上三四年的工程時間，你算算，其實有35%的錢國家已經(jīng)拿走了，但是他算的時候再加上一萬，你毛利很大，國家再給出抽走40%呢。你剩下的60%再抽出40%是24%，加上之前的35%，60%沒有了，這個羊毛到底在哪里。最近你們看沒有看國家公布的數(shù)據(jù)，國防多少，三公費用幾十億，買車五六億，怎么可能。但是其他的一些東西，我們是不是覺得有值得商榷的。
記者：還有一個問題，之前香檳郡賣的怎么樣？
許維鋒：我是四月份過來的，這個月賣了十套房子，在博鰲還算可以吧，我過來以后廣告基本停的，我認為白做，能成交，下單這是最好的辦法，四五月份改變一下現(xiàn)象，大概賣個七八套，這個月賣了十來套。
記者：針對這種狀況我們公司做了什么營銷方式或者應對策略呢？
許維鋒：最近我們在做整改，我們的產(chǎn)品做的更精細了，把配套我想做的好一點，第二個，我們精裝方面我想讓利一下；第三個，我想廣告的投入過大的時候成本是有一定的影響，現(xiàn)在的廣告再怎么做，其實對銷售的拉動我認為不是一個直接的問題，不像2011年的時候，廣告的強勢非常必要，但是也不能沒有聲音。
記者:感謝許總！
